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总体概述 深圳整体城市地形呈东西长、南北短、 双中心(福田-罗湖中心和前海中心) 的城市格局,道路与轨道路网规划较北京、上海等大城市相比具有明显的优势,在市车辆保有量...


总体概述

深圳整体城市地形呈东西长、南北短、双中心(福田-罗湖中心和前海中心)的城市格局,道路与轨道路网规划较北京、上海等大城市相比具有明显的优势,在市车辆保有量320万的情况之下,市内交通却很少出现拥堵情况,可以说在世界范围内路网规划都是非常领先的水平。

我们研究交通、市政规划的意义在于,房子本身不值钱,房子之下的土地才值钱。而土地需要政府投资建设道路、轨道、市政等一系列配套设施,投资多的土地自然就价值高。因此研究交通规划对于房地产的决策有着重要的指导意义。

一、轨道交通规划


轨道交通规划图

1. 概况

深圳现状共拥有8条轨道(地铁),总里程达 285公里,全球排名第十,全国排名第四,日客流量达到480万。相对于广州市日客流量800万,深圳的客流量显得少很多。

2. 现状轨道交通存在问题:

现状轨道网密度低、里程数少,难以满足居民出行需求

数据显示,北京轨道网密度现状达到0.49,2020年预计达到1.9;广州轨道网密度现状0.3,2020年预计达到0.69;深圳轨道网密度现状0.29,2020年预计达到0.67km/km2 ;到2020年,北京轨道里程预计达到1177,广州700,深圳仅有423km。无论是现有轨道网密度、里程还是未来规划的轨道网密度、里程,深圳的轨道路网覆盖度都不足以满足城市通行的需求。

3. 解决措施:

1.加快在建工程建设:深圳在建的4条新线、8条延长线,总长共148公里,其中11号到达松岗,6号连通光明,前海各种支线都在逐步完善,对于松岗、光明、前海等片区都是很大的投资利好;

2.加快推进四期项目:深圳规划的5条新增线路,其中14、16号线接通龙岗,12号线利好宝安,未来宝安将实现5条轨道线的并存,交通环境将大为改善;

3.加快远期线网规划:深圳整体轨道规划趋势显示,未来福田南山密度将进一步增加,重心在西移向前海宝中片区;宝安的纵向密度发达,龙华坂田片区密度增大,龙岗虽然轨道比较多但不是井字形路网,相对密度较弱一些。远期来看,龙华、坂田区域的拥堵将会得到改善,北站片区可以进一步向北发展,罗湖区都是比较好的选择。

  1. 罗湖区

罗湖区是深圳最早设立和发展起来的行政区,其土地面积只有78平方公里,只占深圳总面积的3.9%。辖区内拥有深圳最大的山梧桐山,儿童公园、体育公园等,区内的绿化面积占到了40平方公里之多,建设用地只有38平方公里,形成了“一半山水一半城”的说法。辖区人口达到189万左右,占深圳总人口的约9%,2017年的GDP占到深圳总量的8.6%。区内主要的产业是金融业、服务业、贸易和珠宝行业,发展初期借力香港并依托于口岸优势,罗湖的商贸、物流、珠宝等行业都具有较深厚的底蕴和较强的实力。


2.发展历程

罗湖区于1982年建区,80-90年代经过了大量的集中建设,贸易、金融业迅速发展;2000年之后服务业开始兴盛,这一阶段建设了很多商业综合体,大多数的住宅也是在这一时段建成使用;2010年之后,产业持续升级、城市不断更新,罗湖迎来了新的一波发展。

罗湖的建设历史曾创造了很多“深圳第一”乃至“中国第一”:1987年,中国第一宗土地使用权的公开拍卖在罗湖举行,最终拍出了525万的天价;国贸大厦曾经以三天一层楼的建设速度,在国内打响了“深圳速度”;1978年对外开放的文锦渡口岸在经历了40年的历史后,将货柜货车迁去莲塘口岸,改建为家庭用车口岸。

3.价格体系

罗湖没有真正的豪宅,整体以小户型产品为主、价格不高,最贵的楼盘单价也只在11-12万左右。莲塘片区有少量别墅,单价在13万左右。

正带花园的社区,在罗湖非常少见,单价基本上在7万+;

正常:250-350万的房子,由于早期大量借鉴香港模式,有很多香港开发、设计的楼盘,以塔楼居多,容积率高、小户型为主。

翠竹片区:有深中学位加持,价格比较高,但是单价在6.4万左右,性价比还是很高的;

东晓片区:片区内居住小区少,老旧小区比较多,品质比较低,成交很少;

笋岗片区:目前以仓库为主,号称中华第一仓,旧改推进快,规划以金融为主的深圳华尔街;

黄贝岭片区:新开盘的楼盘价格在5-7万,其他比较热销的楼盘单价在5万+左右。



曾有一句话形容罗湖是“没落的贵族”,新兴片区比

如南山、宝安人是在当代科技产业变现的过程中吃到了发展红利,而罗湖人的财富是经过多年的积累,其实具有相当的实力。有钱人保有旧的生活圈层,存在一定的罗湖情节,因此罗湖新开盘多以大户型豪宅为定位,价格非常高。


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